Resumo e Perspectivas do Mercado
Desempenho do mercado
Passados dois anos desde o início da pandemia de COVID-19, o mercado do turismo na Croácia recuperou quase completamente em 2022, com apenas 2% menos dormidas do que em 2019. Os hotéis alcançaram receitas 5% superiores na época de verão do que em 2019, principalmente para um ADR mais alto. A ocupação atingiu 79%, 25% acima da temporada de 2021, mas ainda 9% abaixo de 2019.
Fornecer
A oferta hoteleira na Croácia registou um modesto aumento durante 2022. De acordo com o Croatian Vacationer Board, o número whole de unidades de alojamento hoteleiro registou um aumento world de 1,7% face à época de 2019, enquanto o número whole de unidades de alojamento privado diminuiu 1,4 % em relação ao mesmo período. Apesar da falta de oferta na Croácia, prevê-se que o crescimento anual das unidades de alojamento hoteleiro se mantenha limitado, estimado em 1,5–2,0% para os próximos 2 a 3 anos.
Demanda
A demanda por viagens registrou uma recuperação constante, principalmente no segundo e terceiro trimestres de 2022. No geral, a Croácia recebeu 19 milhões de chegadas com 105 milhões de pernoites em 2022. Os mercados voltados para o lazer exibiram especialmente um crescimento significativo em comparação com 2021. Enquanto a demanda é projetada para continuar sua recuperação no curto prazo, a taxa de crescimento pode desacelerar devido ao aumento do custo de vida e à incerteza econômica e geopolítica geral. Por outro lado, espera-se que a entrada da Croácia no espaço Schengen e a introdução do Euro como moeda nacional oficial afetem positivamente a procura dos principais mercados emissores (eg Alemanha, Eslovénia e Áustria).
Tendências de investimento
As taxas de juros permanecem em níveis mais altos e a dívida está menos disponível do que no início de 2022 devido a subscrições mais rigorosas, incluindo índices mais baixos de valor do empréstimo. Essas circunstâncias impactaram diretamente o mercado de transações, que desacelerou significativamente no quarto trimestre de 2022, com algumas negociações sob contrato sendo renegociadas ou abandonadas devido ao aumento dos custos de capital.
Rendimentos principais
Durante o 2º semestre foram realizadas um número limitado de transacções, com pouca variação nas yields dos hotéis de localização privilegiada. Prevê-se que os rendimentos das propriedades fora dos locais principais possam diminuir, refletindo os fatores de risco adicionais devido ao aumento dos custos da dívida, desaceleração econômica e incerteza geral do mercado. No entanto, essas mudanças de rendimento podem ser difíceis de observar.
Mercado hoteleiro da Croácia
A indústria hoteleira da Croácia registrou uma tendência positiva em 2022, após dois anos desafiadores devido à pandemia de Covid-19. Os resultados da temporada turística de 2022 ficaram próximos dos resultados de 2019. Houve um aumento de 37% nas chegadas (18,9 milhões) e de 25% nas dormidas (104,8 milhões) face a 2021. Os turistas estrangeiros geraram um whole de 92,3 milhões de dormidas, enquanto os viajantes domésticos gastaram 12,5 milhões de dormidas na Croácia.
Durante os primeiros nove meses de 2022, a receita gerada pelos turistas estrangeiros foi de aprox. 11,6 bilhões de euros. Estima-se que este valor atinja os 13 mil milhões de euros durante todo o ano.
Em 2022, pela primeira vez, o número de camas em alojamentos hoteleiros aumentou face ao dos alojamentos privados. Este é um resultado positivo da estratégia nacional geral, incluindo um plano para um maior desenvolvimento do turismo. Ou seja, o foco principal é a atualização das propriedades hoteleiras existentes e o desenvolvimento de novos investimentos greenfield de luxo e de alta escala.
Com esta evolução positiva, o crescimento anual do whole de unidades de alojamento hoteleiro deverá situar-se num patamar entre 1,5 – 2,0% para o período dos próximos 2 a 3 anos. Cerca de 50% da oferta whole nova diz respeito ao segmento premium.
A oferta hoteleira (179.545 camas) representa 15% da oferta whole de alojamento na Croácia, enquanto as unidades privadas continuam a ser o tipo de alojamento predominante, representando quase 51% (611.525 camas). Prevê-se que o peso whole dos alojamentos privados registe um ligeiro decréscimo face ao período anterior.
Com base na atual estrutura hoteleira, ainda dominam os hotéis de 3 e 4 estrelas, mas com uma tendência de novos investimentos e reconstrução de unidades hoteleiras mais antigas, espera-se que esta estrutura seja alterada nos próximos cinco anos.
Transações
O mercado de investimentos hoteleiros na Croácia é limitado, refletido no baixo quantity de transações. A maioria das transações de 2022 inclui propriedades que requerem mais investimentos e reposicionamento de mercado.
Um exemplo de transação significativa foi a venda do portfólio da Jadran Hoteli em Rijeka para o Brown Lodge Group. Este acordo incluiu mais de 1.200 camas em 5 hotéis em Rijeka, 1 complexo de apartamentos e 1 parque de campismo. Espera-se que isso traga os investimentos necessários para uma whole reconstrução e reposicionamento no mercado.
A maior transação de um único lodge foi a venda de um recém-construído Grand Lodge View de 230 chaves na Ilha de Brac. O vendedor e o comprador são empresas croatas – Adria Coast Turizam e Jadran Crikvenica.
Vagas
Houve algumas novas inaugurações significativas em 2022. Na maioria dos casos, foram conversões de hotéis, principalmente courses premium e localizadas na costa do Adriático. Quartos luxuosos, piscinas exteriores, centros de bem-estar e spa e restaurantes e bares de topo são instalações frequentes nas novas propriedades hoteleiras.
Além da modernização e upgrades de classe hoteleira, o branding de grandes empresas hoteleiras nacionais, bem como a chegada de marcas internacionais de hotéis, é uma tendência notável.
Além de projetos individuais, grandes empresas hoteleiras reiniciaram o ciclo de investimentos, incentivadas pelos bons resultados da temporada turística. No entanto, alguns investimentos desaceleraram devido às incertezas relacionadas ao aumento dos custos de financiamento, preços de energia e custos trabalhistas. Existem mais de 2.500 chaves em andamento, principalmente nas categorias de alto nível.
Perspectivas de transações
As mudanças no mercado de capitais ocorridas no segundo semestre de 2022 ainda afetam o mercado. As taxas de juros ainda estão altas e o capital hipotecário está menos disponível do que no início de 2022 devido a padrões de subscrição mais rígidos, como índices mais baixos de valor do empréstimo. Essas condições impactaram diretamente o mercado de transações, que desacelerou significativamente no 2º semestre de 2022, com alguns negócios sendo renegociados ou abandonados devido ao aumento dos custos de capital.
Além disso, há uma desconexão entre as expectativas do comprador e do vendedor, pois os vendedores ainda são influenciados pelas fortes métricas do primeiro semestre de 2022, enquanto os compradores enfrentam as realidades mais duras do atual mercado de dívida. No entanto, ainda há uma forte demanda por negócios de alta qualidade, e os hotéis continuam sendo uma classe in style de ativos de investimento no atual ambiente inflacionário.
Como desafios para 2023, podemos ainda referir a incerteza do arrendamento de terrenos turísticos, que deverá ser regulado por novo regulamento, depois no âmbito dos direitos marítimos, ou seja, concessões de praias, e ainda a incerteza quanto ao preço da energia a partir de 31 de março.
Por outro lado, espera-se que a entrada da Croácia no espaço Schengen e a introdução do Euro como moeda oficial nacional afetem positivamente os investimentos, bem como a crescente procura turística dos mais importantes mercados europeus.
Robert Brgić
Consultor Sênior Hospitalidade
Cushman & Wakefield
