DALLAS—Investidores imobiliários comerciais nos Estados Unidos favorecem estratégias oportunistas e estão mostrando preferência por mercados secundários em 2023 em meio a preocupações com taxas de juros mais altas e condições mais restritivas do mercado financeiro, de acordo com as conclusões da última Pesquisa de Intenções de Investidores dos Estados Unidos da CBRE.
A pesquisa, que abrange todos os tipos de ativos, constata que a incerteza econômica está pesando no sentimento do investidor em 2023, com mais da metade dos investidores esperando diminuir a atividade de compra em comparação com os níveis de 2022. Quase um terço (29%) dos investidores visará ativos oportunistas e em dificuldades em 2023 para aproveitar as condições do mercado, em comparação com 19% em 2022.
“Embora o enfraquecimento das condições macroeconômicas e o aumento das taxas de juros pesem sobre os volumes de investimento imobiliário comercial em 2023, a quantidade de capital direcionada ao setor continua abundante”, disse Chris Ludeman, presidente world de mercados de capitais da CBRE. “Os investidores estão dispostos a aceitar mais riscos para obter retornos mais altos e outras métricas, como menor alavancagem, aumento da taxa de cobertura do serviço da dívida e, mais uma vez, o foco na aquisição de ativos com desconto no custo de reposição foram todos destacados. Esperamos que a atividade de investimento recupere na segunda metade do ano, à medida que as condições de mercado se estabilizarem”.
A maioria dos investidores espera descontos de preço em todos os setores, com procuring facilities e ativos de escritório com valor agregado que oferecem os maiores descontos. Apesar das mudanças na estratégia e nos preços, quase 70% dos investidores não esperam nenhuma mudança nas alocações de fundos para imóveis em relação ao ano passado.
Os investidores continuam a preferir os mercados secundários, sendo as cidades do Cinturão do Sol as mais atraentes. Dallas é o principal mercado-alvo, seguido por Austin, Miami, Los Angeles e Nashville.
O multifamiliar continua a ser o setor mais procurado (38 por cento), com destaque para os complexos de apartamentos, seguido do industrial (28 por cento), liderado pelas modernas instalações logísticas nos principais mercados. Centros ancorados em mercearias são o subsetor mais fashionable para investidores de varejo, enquanto os investidores de escritórios preferem em grande parte ativos Classe A em localizações privilegiadas.
No atual ambiente de juros altos, a dívida imobiliária é considerada a alternativa de investimento mais atraente, seguida por construir para alugar, ciências biológicas, autoarmazenamento, moradias populares, knowledge facilities e moradias estudantis.
“Apesar da subscrição conservadora contínua, a maioria dos credores está cotando e conquistando novos negócios, embora esperem que as novas originações diminuam 10% em relação ao ano anterior”, disse Rachel Vinson, presidente de dívida e finanças estruturadas nos Estados Unidos da CBRE. “As preocupações com o risco de vencimento e os critérios de subscrição mais conservadores das fontes de empréstimos tradicionais – com foco em taxas de entrada e saída mais amplas e rendimentos de dívida mais altos – contribuirão para o aumento adicional de investidores oportunistas. Embora a incerteza proceed, a necessidade de capital, seja para construções de inquilinos, melhorias básicas ou atualizações ESG, é certa. A questão permanece quanto tempo tanto os credores quanto os devedores podem esperar.”
Outras descobertas da pesquisa de 2023, realizada em dezembro de 2022, incluem:
- Os investidores citam o aumento das taxas de juros, uma possível recessão e a disponibilidade limitada de crédito como seus maiores desafios neste ano.
- Os investidores hesitam em vender ativos com preços de mercado enfraquecidos – 60% dizem que venderão menos ou não venderão, enquanto apenas 27% esperam vender a mesma quantidade do ano passado.
- Embora os investidores continuem comprometidos com ESG, quase metade dos entrevistados diz que a piora das perspectivas econômicas limitará até que ponto eles consideram os critérios ESG em suas decisões de investimento.
